撤离写字楼

租金普遍小幅下降,但租户减租、退租还有难度

××科技有限公司”的LOGO和牌子还没有摘掉,这套标注为“439平方米”“五间一厅”的写字楼房源就出现在中介旺铺出租的列表上。

这里是南部某发达城市的甲级写字楼群,曾经有数不清的金融、科技类公司在这里安过家,又像上述这家公司一样匆匆离开。

“租金65元一平方米,总价的话是41000元,里面包含物业费和空调费28.25元。“这几天来看房的人比较多,邱玲(化名)变得很忙,很多公司从中心地段来到这里,寻找便宜一点的办公室,给她这样的写字楼中介带来业绩,也带来生机。

如果客户的预算在4万-5万元,她就会跟人推荐这套,“因为是二房东,所以套内面积跟挂牌面积相差比较大,实际套内也就170多平方米。"但是她强调,前年高峰时期,这里的租金是每月170、180元一平方米,标注的面积也就比现在少一二十平方米,“租金基本上降到一半了。”

过去的一个季度,很多热点城市的写字楼市场感受到被疫情加速的冷却。

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疫情期闻,上海的一栋几乎无人上班的写字楼。

从去年开始,写字楼“空置率大幅上升”就频繁在公众视野出现,人们担心大批企业倒闭或者收缩,这一度引发外界对宏观经济的担忧。

“空置率受很多因素影响,比如,一个城市如果新的办公楼楼盘密集入市,空置率就会上升,但是这并不能反映市场需求的真实变化。"仲量联行北京商业地产部总监张斯亮解释,市场冷或者热,用“净吸纳量"这个指标会反映得更为确切,也就是“新租面积+扩租面积一退租面积”。

事实上,2019年全年,北京区域办公楼净吸纳量都是正值,但是在2020年第一季度,它转变为负数,这在过去10年“常青”的北京办公楼市场从未发生过。

北京尚且如此,其他城市面临的情况可能更不乐观。据第一太平戴维斯统计,一季度上海甲级写字楼市场录得6.95万平方米净吸纳量,环比去年四季度持平,但同比仍下降49%;与此同时,租金环比加速下跌1.0%。另一家机构高力国际预计,2020年上海全市写字楼供应量将达到250万平方米,但需求量仅为40万平方米,供求比大于6:1。

“我们这边空出的办公室很多,什么价位都有,肯定能找到合适的o"邱玲对每个客户都这么说,她并不知道数据,只想着如何把这些房子推销出去,多挣一笔佣金。让企业焦灼的房租

下午两点多,贺林(化名)才吃上午饭,20元出头的外卖,让他看起来一点也不像个“老板”。

刚刚他收到中介的回信,房东不同意减免租金,虽然在他预料之中,但他还是骂了一句脏话。博士毕业后,贺林创立了一家科技公司,今年是第三年。在疫情的影响下,一方面下游工厂的产能才刚刚恢复,另一方面不少订单因为客户倒闭关门而取消,“确实不太好做。"他说得轻描淡写,但情况似乎已经严重到一定程度,不然他也不会去问有没有减免房租的政策,这项成本在过去的三年里从没被他主动提起过。

在过去的几个月里,也有不少受疫情影响的客户问过张斯亮同样的问题,“能不能问问业主,有没有可能减免租金?”

但好像没有业主愿意这么做。

张斯亮去了解过,业主的考虑很简单,政策并非强制,只是鼓励,给一个租户减,就意味着可能要给整座大厦的租户减,损失就会很大。“办公楼主要分为单一业主和散售业主,我们所接触的甲级办公楼业主基本为单一业主类型,其中有一些业主会给出更灵活的方案,比如:租期是五年,今年可以适当少交一部分,其他的租金在剩余租期内补齐,相当于无息贷款。”

从他接触到的客户来看,受疫情影响程度并不是单纯跟行业有关,更多的是跟企业的规模、运营状况之间的关联比较大。“从去年到今年,某区域政府企业名单减少了500家企业,基本都出自租金很低的区域o"这意味着,除了特殊情况外,越好的办公楼,退租的数量相对来讲会越低。

他负责的租户大多是在甲级写字楼,是相对成熟的企业,现金流更加充足,抵御风险能力也更强。但也存在少数因为无法运营,完全关闭办公室或为节约成本选择搬迁的情况。

原本面积4000平方米的公司办公室,想从好的地段和办公楼搬到便宜的地方,面积缩减四分之一,租金也减少40%,这样的案例并不极端。

一家二线城市的软件公司,从5月开始就在寻找新的办公楼。他们服务的客户都是小企业,而这几个月来这些小企业陆续有很多倒闭,所以他们不得不缩减成本,而

房租是首当其冲。

跟着写字楼中介看了几套房后,他没有意识到,自己长叹气了好几次。“看得出来他心理挺复杂,他跟我说了他现在的办公地点,确实有差距,但这已经是他预算内我能找到的最好的条件了。”写字楼中介说。

不幸中的万幸是,这家公司的负责人的上一个租约已经快到期,他咬咬牙可以在新的便宜一些的办公楼中重新开始,但对于一些还在租期内的企业主来讲,退租并不容易。

一位资深写字楼中介坦言,很多写字楼在签约的时候条件比较苛刻,例如,如果中途退租,租金要一交到底,不予退还。

但对于整栋租赁的单一业主而言,更多是进行积极灵活的策略调整。张斯亮所接触的出租人大部分都是手握整栋或多栋办公楼,就如同减免租金一样,给一个企业开了先例,就意味着要承受一个很大规模的损失。“面对这样的情况,我们更多建议业主主动了解和关注现有租户的关注重点,并帮助他们通过调整策略。建立指导性预案等措施留住租户。”

业主被迫后退

在北京,写字楼市场在过去10年是一个万年常青的高地,经常有人开玩笑说,北京的写字楼是一个特殊的存在,好像永远一楼难求。

“过去10年来,北京办公楼空置率相对较低,但从去年开始需求端已经略有下降,而今年的疫情加剧了这样的情况。”张斯亮说。

“新租面积少于退租的面积,净吸纳量转负,10年以来在北京是首次。”疫情的原因是一方面,张斯亮分析,另一方面则是从去年开始的“降温”趋势。

2019年开始,受宏观经济环境的影响,外界开始关注写字楼空置率上升的情况。彼时就有多个数据显示,北京的写字楼市场同样受到波及,2019年上半年北京地区需求量同比下降了104%。当时的市场人士认为,北京仍未进入买方市场,大多数业主选择观望,并未降低租金。

“很多业主自去年已经受到来自市场的压力,但当时并未预期需求会出现强劲的反弹,所以有一些心理准备,只是疫情的发生让市场雪上加霜。"在这个过程中,张斯亮跟业主沟通时发现他们的心态逐步发生了变化。

有业主已经主动联系他,可以下调一部分租金;被动一点的业主仍然只会跟随市场价格下调,而这样做的结果就是,租出去的成功率远低于前者。

“大部分的新楼都有贷款,并非全款持有,需要出租几年后才能把贷款还完。国企背景的业主对租金收益的敏感度相对低一些,基金(投资写字楼的基金机构)背景的业主则敏感得多,当空置率上升到10%就会变得比较紧张。"张斯亮说。

这也是为什么在刚开始贺林询问能否减免租金时,就料到成功几率几乎为零的原因。

“我们写字楼的业主早已经没有资金压力,所以对于他们来讲,根本不可能减免租金,我也有朋友在央企的大楼,也没减免,反而是那种在散户私人业主手里租房子的人,威胁说再不减免租金就要活不下去关门了,最后真的给他们减了一个月的租金。"贺林说。

根据中国房地产指数系统租金写字楼指数的调查数据,2020年一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为4.9元/平方米/天,跌幅为0.82%。

一线城市中,2.8%的商圈写字楼租金环比上涨,97.2%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看,一线城市36个主要商圈中,深圳前海商圈写字楼租金环比小幅上涨0.16%;上海北外滩商圈、深圳福田中心区商圈、上海漕河泾商圈等3 5个商圈写字楼租金环比下跌。  二线城市2.3%的商圈写字

楼租金环比上涨,95.5%的商圈写字楼租金环比下跌,2.3%的商圈写字楼租金与上期持平。

在写字楼租金环比下跌的商圈中,海口国贸商圈环比跌幅最大,为2.44%,租金下跌至2.3元/平方米/天;南昌红谷滩中心区商圈、上海北外滩商圈等4个商圈租金环比跌幅亦在2.0% -2.5%之间;重庆解放碑商圈、深圳南山中心区商圈等29个商圈租金环比跌幅在1.0%(含)一2.0%之间;广州北京路商圈、北京CBD商圈等43个商圈租金环比跌幅在1.0%以内。

北京办公楼市场业主的让步,还未完全体现在市场成交方面,在张斯亮看来,“因为一季度本身工作日比较少,且受疫情影响,工作条件也受到了限制,工程没办法进行,很多租赁交易要么取消,要么搁置,市场基本处于完全静止的状态,发生的交易记录大多是续租或者去年收尾的项目拖到今年,并不是完全的自然运作。

对于未来市场,他判断,“由于受疫情影响,一季度市场活跃度不足,疫情对办公楼市场的影响尚未完全展现,因此第二、三季度市场竞争或许会加剧。”

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