被疫情打乱的中国住宅租赁行业

最近，抗议者包围了一家公寓租赁公司的北京总部。这次罕见的公众抗议从根本上冲击到了这个行业——中国增长最快、杠杆率最高的行业之一。

数十名房东、租客、承包商和保洁员聚集在蛋壳办公室外，指控蛋壳违反租赁合同，拖欠付款。公寓租赁行业管理着北京高达一半的出租房屋，而类似指控在这个行业正变得越来越普遍。

新型冠状病毒肺炎疫情对中国一度欣欣向荣的住宅租赁行业造成了沉重打击。该行业的模式是企业与个人房东签订多年租约，然后再将房屋转租给租户。

尽管中国经济正在复苏，但今年疫情之初的突然冲击摧毁了就业机会，将外来人口赶出大城市，并削弱了消费支出。这导致十多家杠杆率很高的租赁地产运营商出现严重亏损。

其中有些平台最近才刚在美国上市：蛋壳今年1月在纳斯达克进行了首次公开发行(IPO)。最近随着有传言称房地产巾介龙头“我爱我家”将收购该租赁平台，蛋壳股价上涨了两倍多。不过，蛋壳股价较年初仍下跌66%，而其竞争对手青客股价则下跌了三分之二。房地产咨询公司景晖智库首席经济学家胡景晖表示：“中国的租赁公寓运营商正而临结构性问题，这些问题使得它们的商业模式难以为继。”

在此次危机之前的几年里，公寓祖赁行业疯狂扩张，各大租赁平台抢购公寓以获得规模效应。咨询公司弗若斯特沙利文估计2013年至2019年，中国专业机构管理下的公寓数量增长到原来的10倍以上。支撑租赁业务成长的是不断增长的租赁需求。官方统计数据显示，去年中国租房人数超过2亿人，比6年前增长逾50%。

为了利用这一需求，租赁平台采取了激进的商业模式。很多平台会以市场价签下公寓，然后再以较低价格租给租户，以扩大市场份额。另一种旨在改善现金流动的常见做法是每月向房东支付租金，但向租户提前收取6个月或更长时间的租金。

但新冠大流行摧毁了这种商业模式。由于经济放缓，就业机会变得稀缺，许多大城市的外来打工者数量正在减少。官方统计数据显示，9月北京地铁日客运量同比下降30%。北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示：“这表明，很多外地人没有回来······他们可能因缺乏机会而永远离开这座城市。”

房租上涨也有所降温。官方数据显示，在经历了10年的正增长后，北京住宅租金已连续8个月下降。大多数大城市的租金收益率不到2%，几乎让租赁平台难以生存。房东也成为这波放缓的受害者，因为租赁运营商推迟支付租金或要求取消租赁合约，以至于最近几周社交媒体上出现了由数百名来白全国各地的不满房东创立的群组。

中国政府已经注意到该行业的问题。中国住房和城乡建设部9月份警告称，继续以“高进低出”方式吸引租客或“长收短付”的租赁平台，将被列入“经营异常名录”。