一线城市翘尾行情拉抬中国房价

最新房价数据显示，2020年12月中国楼市整体延续微涨态势，同比涨幅续创近五年最小，环比升幅则持稳；但继深圳后，一线城市北京、上海和广州楼市也迅速升温，二手市场成交尤其火热，主要归因于调控长期抑制后的需求爆发，尤其是学区房需求明显上升。

分析人士认为，去年针对房地产的调控先松后紧，年末还祭出针对银行房地产贷款的监管新规，从严态势不改，今年房价涨幅预计有限，但一线等核心城市房价仍面临较大上涨压力。

“去年12月主要是一线城市价格上涨拉动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，“2021年市场向核心城市聚焦，部分城市房价面临较大上涨压力。”他指出，一线城市新房及二手房价格涨幅扩大，广州及上海房价涨幅偏大，这是年底市场翘尾行情的体现，而2020年的翘尾明显高于上年。

民银智库宏观分析师赵金鑫表示，总体来看，2020年12月全国市场整体处于低位盘整阶段，大部分城市房价仍处于微涨区间，但上涨动能明显不足，市场未出现过热、过冷现象，整体平稳运行，价格稳中略升。

路透根据中国国家统计局公布数据测算，12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.8%，涨势延续63个月，但涨幅较土月的4%继续收窄且为2016年2月以来最小；环比则升0.1%，与上月一致。经测算，12月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有42个（上月为36个），持平的有6个（上月为6个），下跌为22个（上月28个）。

从房价涨幅榜来看，12月新房价格环比涨幅居前的城市有扬州(0.8%)、广州、福州、合肥和西宁(0.7%)；二手房价涨幅居前的城市有扬州(0.9%)、福州和金华(0.8%)、合肥、厦门和广州(0.7%)等。

“整体趋势看，预计2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。”中原地产分析师张大伟认为，一线城市有可能成为未来一季度房价上涨龙头。民银智库赵金鑫表示，展望今年，“房住不炒、因城施策”指引下，全国整体房价涨幅维持低位，延续涨多跌少、区域板块轮动基本趋势；但不同量级城市市场表现、调控政策将明显分化。

具体来说，核心一、二线城市房价在需求和资产配置优势支撑下表现更加突出，因而其调控将趋紧、趋严、更为精细，以保障刚需为主；而弱三、四线城市在人口净流出、经济增长乏力制约下，价格下行压力明显，其调控将从保市场、保增长出发，适度松绑。

深圳楼市火热了一年后，北上广在年末亦迎头赶上，翘尾行情较往年更甚，最能反映一线市场热度的二手房价环比上涨均超过5%，且在未来几月很可能持续活跃。贝壳的许小乐表示，一线城市二手房价格涨幅偏大，与年末市场向改善及教育资源等换房板块轮动有关。在一线城市，二手房通常比新房更能满足购房者区位及配套改善需求，年底二手市场供需矛盾趋紧，涨幅偏大。

贝壳研究院数据显示，四个一线城市12月全市二手住宅成交量环比增加20.5%，其中广州及上海全市月度成交量创下2019年以来新高。中原地产的张大伟亦指出，一线城市二手房价格上涨，主要由于学区房需求明显上升，且北上广均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快等。

手握千万买不起一套学区房，这并非自媒体的耸人听闻。“感觉市场已经疯了。”家住北京海淀某热门学区的李女士称，其50多平米、刚用完入学名额的学区房按目前报价能卖到700万元以上，真有些心动了。而按照六年一入学名额的规定，若现在出售，买家还需等五年才能使用该入学名额。

在该热门学区，部分小区的房价已超过2017年“3·17”最严调控前的高点了。贝壳研究院数据显示，年底上海二手房市场翘尾明显，与学区需求升温以及落户政策边际放桧有关。12月上海全市二手住宅成交量环比增加20.3%，同比增加95%。

1月市场延续升温态势，1月前13天链家二手房成交比去年12月同期增加42%。从市场预期看，1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。

2020年岁末，中国央行和银保监会联合出台新规，对银行业涉房贷款集中度制定指标上限，继“三道红线”后再为房地产套上紧箍咒，意欲进一步驯服这头“灰犀牛”。分析人士指出，在中国经济双循环发展的当下，此举体现了决策层引导资金脱虚向实的决心，是在金融端继续落实“房住不炒”。