库存告急 “金九银十”能否成为楼市拐点?

9月的第一个星期,几乎所有的房地产研究机构都做出了类似的指向,成交量继续走低,各地限购政策不放松,有业内人士认为,今年的楼市“金九银十”将会是三年来最差的一年。

中国指数研究院数据显示,重点监测的27个城市成交面积环比下降4.6%。其中16个城市环比下降,占监测城市的59%;与去年同期相比,27个代表城市成交量整体下降22.1%,其中17个城市均有所下降。

来自中原地产的数据,一线城市整体成交量平均环比下调20%;二线城市环比跌幅达8%,同比跌幅32%;三线城市房地产市场继续分化,但9月份整体热度均不及预期。

另一个楼市指标,却让人充满无限遐想。

国家统计局数据显示,截至今年7月末,全国商品房待售面积为63496万平方米,比2016年初的高点下降了约1万平方米,降幅约14%,已经恢复到2015年初的水平。

“对于一线城市来说,库存规模已降低到历史底部,基本上接近2010年上半年的历史最低水平。”易居研究院数据显示。7月份,80个城市新建商品住宅存销比,即库存去化周期为10.5个月,比6月份10.8个月减少了0.3个月,这一数值的合理区间为12-16个月,低于该区间则表明库存规模偏小。

“金九”成交遇冷

按照惯例,每年的9月和10月,是各地楼盘开盘比较集中的时段,原因是这时人们消费心理松动,会构成一个相比于其他月份的比较高的购买。事实也是如此,从统计来看,这两个月的消费额会明显高于其他月份,“金九银十”成了地产行业的铁律。

但从前几个月的交易情况和9月份首周的数据来看,几乎所有的预测都不乐观。

中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,9月第一周,一线城市整体成交量依然低迷,平均环比下调20%,其中北京环比下跌28%,同比跌幅达60%。广州平均环比下跌32%,同比跌幅达72%。上海环比下跌22%,同比跌幅达27%;二线城市环比也出现下跌,环比跌幅达8%,同比跌幅32%;而三线城市房地产市场继续分化,部分热点城市继续上升,但9月份整体热度均不及预期。

下跌幅度最大的几个城市成交量跌幅超过50%。根据中国指数学院宁波分院提供的数据,9月4日-10日的一周,宁波商品房成交572套,与前一周1303套相比,环比下降56%。

9 月4日,易居研究院发布《8月住宅成交报告》,就以《“金九银十”盛况难再,预计今年全年成交面积下跌近两成》为题。

报告称,8月份50城新建商品住宅成交面积环比减少1%,同比减少26%。从数据来看,目前已经出现了连续5个月的环比下跌,连续6个月的同比下跌。包括北京、上海和南京等8个城市市场交易相对冷淡,属于跑输大市的类型。三类城市市场分化,三线城市的楼市市场热度仍在。

北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为159万平方米,环比减少12%,同比减少61%。4个城市环比增幅分别为-13%、-29%、-10%和-1%,同比增幅分别为-60%、-74%、

-50%和-14%。“不论是从环比数据还是同比数据来看,上海市场的回调程度均最大。另外,四个一线城市同比均为负增长,印证了市场降温的观点。”易居研究院研究员赖勤称。“目前来看,调控政策没有明显的放松迹象,并且持续收紧的金融环境将继续对楼市产生影响,预计9月份市场交易继续趋弱,传统的‘金九银十’盛况难再。”

反常背后的隐情

李道(化名)今年度过了一个不太忙的9月,去年的这个时候,他带看房团游走在上海周边的各个城市,承接了各种楼盘的销售,见到他的时候,嗓子都是哑的。但是今年,他说,成交量不太好。

“主要原因是周边的盘卖完了,有盘就会有成交量,但差不多三个月前开始,上海周围就没有新盘了。”他说。

上述中指院宁波分院的相关负责人在接受媒体采访时解释了其中原因,“宁波上月新推的项目太少,而环球东方港城、中旅城、美的蝴蝶海项目又在前一周集中备案,因此周度成交量下降幅度较大。‘金九银十’能否显现,就要看接下来两周的推盘量了。”

从这点来看,市场上新房的供给项目少是成交量疲软的重要原因。

“从热点城市来看,由于首付提高的原因,导致需求减少,再加上信贷收紧,对市场购房需求影响非常大。”易居研究院总监严跃进在接受《凤凰周刊》记者采访时表示,“贷款困难,成本高,会极大影响市场交易。”

持续收紧的金融环境,8月以来表现更为明显。

来自融360的最新统计数据显示,8月全国533家银行中,154家对首套房利率进行了再度上调,占比28.89%。截至目前,执行首套房利率上浮的银行达到252家,彻底打破了7月“基准为主”的格局。

数据显示,8月,全国首套房贷平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%,上升了15.35%。同时受总体形势的影响,二套房贷利率较之前小幅上升1.27%,为5.54%。

但是对于购房者来说,成本的上升并不是最关键的原因,更多的阻力来自放贷速度的减缓。

“你**银行认识人吗?买我房子的人贷款三个月还没到账,我也看好房子了,就差这笔钱了。”大孟四处找朋友帮忙,就等买家的贷款批下来就买房。

这种情况不是个例,北京、深圳、武汉、西安等多个城市放款周期拉长。“除了在办理流程审查上更为严格,导致整体办理速度的缓慢以外,更多的是银行有意压贷。”知情人士透露,“有很多银行在过去的几个月内都有过暂时停止办理贷款的情况。”

一家未上市的银行贷款人员曾逐一跟自己的客户解释,“我们现在的贷款暂时停止了,都压着不给办,可能需要更长的时间。”

来自北京银监局的消息,北京辖内商业银行对个人商业用房的贷款余额增长也明显放缓,二季度的月均增量仅为一季度的一半,其中6月份对个人商业用房贷款的发放额比3月份下降三成。

正是由于各金融机构对房贷的冷淡,导致整个房贷增速在上半年继续回落。央行发布《2017年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,今年上半年,人民币房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款的38.1%,比一季度占比低2.3个百分点。其中,个人住房贷款余额20.1万亿元,同比增长30.8%,增速比上季末低4.9个百分点。

库存告急

李道说起的“无房可卖”,可以窥探出目前多地区的库存状况,按照业内的说法,“整个房地产的库存,已经跌回四年前水平。”

“去库存周期拐点已来”。这是目前市场上不少人的观点。

截至2017年7月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅,当前库存规模相当于 2013年9月的水平。其中,61个城市库存同比下滑,只有19个同比增长。

7月份,这80个城市新建商品住宅月度新增供应量环比减少14%,同比减少16%。而新增成交量环比减少10%,同比减少18%。这意味着,7月楼市呈现供小于求的态势。

地产界用存销比这个指标,衡量去库存周期,按照公式:存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值。一般来讲,去库存周期的合理区间为 12-16个月,当高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

数据显示,2017年7月,80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月,“这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月。”报告称。

一线城市的库存规模已降低到历史底部,基本上接近2010年上半年的历史最低水平,而30个三四线城市,出现了库存明显不足的现象,这30个城市也是亟需供地和补库存的城市,比如,滁州、九江、清远。

土地市场上地产商表现出的热情,也从侧面印证了去库存的进度。

统计数据显示,9月上旬卖地金额超过10亿元的城市共有17个,远超2016年同期水平。其中,杭州以约150亿元的卖地金额位居首位,上海次之约140亿元,苏州、成都紧随其后,分别约为125亿元和106亿元。此外,还有包括北京、郑州、天津、佛山、金华、济南等11个城市在9月上旬的卖地金额超过10亿元。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时称,目前房地产企业依然处在加速拿地的周期。虽然房企在一线、二线城市受到调控政策影响使成交量放缓,但从全国房地产数据看,房企在上半年销售情况较好的情况下,资金比较宽裕,且在成功去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地,尤其是在部分热点城市,即便受调控重压影响,房企拿地仍拼抢明显。同时,房企在部分热点三线城市的拿地热情也在逐渐升温。

这也许可以成为库存拐点的佐证。不少投资者猜测,楼市的拐点,是否也会随之到来。

“受制于限购政策和金融调控政策,很大一部分需求都在挤压,现在的库存达到历史低点,如果还进一步降低,那么未来一旦政策稍微松动,楼市迎来拐点是理 所当然的。”一位不愿透露姓名的业内人士称。

严跃进认为,如果调控政策不放松,未来库存进一步下跌的空间有限。

他预计,下半年补库存会形成两条路径:对于去库存周期或存销比偏小的城市,土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市,积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择,进而也体现出长效发展机制的政策导向。

去库存任务基本完成?

虽然各类型城市库存大面积下滑,但三四线城市分化是共识,仍有一些城市去库存周期较长。据克而瑞统计,在惠州、东莞、香河、大厂等地,7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。

但如果综合衡量,这部分城市所占比例毕竟不大。那么是否能够按照各家研究机构所言,判定楼市库存迎来了拐点?去库存任务是否真的完成?

安信证券首席经济学家高善文曾在不止一个场合表示,2016年以后存货的去化转入了一个极其明显的加速过程,而这一加速过程在2016年下半年以后已经进入到存货去化的末期。“以现在的存货去化速度估计,全国范围内普遍的房地产去库存化将在2018年上半年基本结束。”

机构的观点,是相似的乐观,对于此前去库存的重点目标——三四线城市,他们认为,目前已经不足以令人担心。

平安证券报告称,三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善,其市场的升温,将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。据该机构统计,2016年,三四线城市新开工面积同比仅增5.5%,远低于全国(8.1%)和40个大中城市(12.1%)的水平。从2012年以来的储备和去化来看,当前三四线城市的去化周期仅为1.46年,同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看,三四线人均可支配收入与房价比为6.4,远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实:三四线城市的库存大幅缩减,购买力十足。

华泰证券也认为,三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上,三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。该机构认为,这个趋势将可能持续3-5年。

但今年4月,全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时反驳称,“从数据上来说,我们的库存量依然很大,还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。”

另一位业内人士向该媒体解释,库存量有多种统计口径,目前主要有两种:一是统计局给出的待售面积(指竣工一年以后没有卖掉的房子面积);另一种是指已经开始销售的房子的面积,从销售到竣工差不多得一年时间,加上竣工一年没有卖掉的房子,共两年时间,这个库存数据远比统计局公布的大得多。所以,当前我国的实际库存量还很大。

今年6月末,原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表达了更为悲观的观点,他发表了题为《三四线楼市去库存是个不可能完成的任务》的文章。

文章称,由于从今年上半年起,国内三四线城市的房地产市场开始火爆,但是这种火爆要达到政府去库存的目标几乎是不可能,反之国内三四线房地产市场的库存会在这波房地产市场的火爆中快速增加。

他的根据是市场法则,如果是消费品及库存过多,就得要降低价格销售,这样生产者的供给才会减少,库存才能通过降低价格出售消化掉。反之,如果是消费品,库存过多,价格还在上涨,那么生产者不仅不会减少供给,反之还会增加供给,库存只会越来越多。

房价上涨,销售量也快速增长,说明住房不是消费品而是投资品,只要价格上涨,投资者就会进入市场,涨幅越大,投资者涌入越多,销售也会增加,开发商利润会随之增加,进而激励开发商增加更多的供给。

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