中国房地产2020光环褪去，砥砺前行

2020年，人们没有等来楼市调控放松的信号，这是“房住不炒”提出的第四年。

刚刚召开的中央政治局会议中，再次出现有关房地产的内容——促进房地产市场平稳健康发展，这基本上给明年的楼市定了调，调控的目标没有变，政策的风向也没有变。

过去的二十年，房地产就像一个造富的神坛，形形色色的人即便进去时是破衣烂衫，出来时也能一身光鲜。

光环越耀眼，持续的时间越有限。

以往的经验让人们猜测过无数个政策调控放松的时间点，比如国内外形势的变化、今年年初的疫情、经济下行的压力等等等等，但结果看到的却是几十个城市因为楼市过热重新加码了调控政策，曾经志得意满的房企，眉间有了真实的愁容。

在2020年，越来越多的人意识到，那个遍地是钱、满身光环的房地产可能真的回不来了。

三年定律失效

房地产基本每隔三年就会大涨一波，这条不成文的规律已经被打破。

2020年农历春节过后，各地的售楼处并没有迎来开门大吉。彼时疫情的影响还

在持续，地方的房地产协会、商会之类的组织，陆续收到了“求助信”。

房地产本来就是要靠销售回款，没有客户，房子卖不出去，到处都是要求救市的呼声。支柱行业背后牵扯千万条神经，那时候不少人猜测，调控放松的时间窗口，可能到了。

但2月7日国家统计局一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，扑灭了这样的幻想。

随后不少地区确实根据实际情况出台了一些提振政策，但大多集中于为房企减负、刺激楼市的内容，最终也没成行。

房地产复苏似乎比预期来得更快。

在一些热点城市房价开始升温、过热的时候，监管部门的约谈来了，紧接着就是当地调控政策升级，楼市降温。

据统计，2020年上半年全国累计楼市调控次数达到302次，而进入7月份以来，已经有超过30个城市加码楼市调控政策，有的城市还打了不止一次的补丁。

为什么？因为总是有人找漏洞。

假离婚、用办公司名义买房、众筹打新、找有资质的人代持，方法五花八门。谁能想到深圳一个总价超过1000万楼盘的买家里，可能有超过一半的人没有买房资格？

这场年末最大的楼市闹剧丛官方严肃调查处理暂告一段落，官方表态：“正在研究综合调控政策”，新一轮的调控升级或许已经不远了。

这就是2020年热点城市楼市调控灼剪影，而这种节奏，大概率会在2021年的多个城市重复上演。

房价还是涨了

即便在政策不放松的大环境下，2020年全国房价还是涨了，但是涨幅变得温和了一些。

中指研究院的数据显示，2020年1—11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅比2019年扩大了0.28个百分点。

政府卖地收入比201 9年多了将近20%，住宅用地的成交楼面价格达到了历史最高水平，比2019年高了超过10%。正常情况下，这意味着未来这批地块上盖的房子人市的时候，价格会比现在高。

二手房降温的效果更明显一些。

国家统计局公布的最新数据显示，2020年10月70个大中城市二手住宅销售价格中，只有10个城市环比涨幅有所扩大。这一数据在9月为25个，8月为43个。

从2020年前11个月贝壳研究院统计的数据来看，重点城市二手房源继续下降，重点是11月末在售房源出现了2020年以来的首次同比下降。

大趋势下，城市在分化。

重点、热点城市仍然热度不减，房价涨幅大多排在前列，不断升级调控的城市，也大多是这种类型。城市发展的空间、吸引人才的政策，都让楼市的需求端变得强烈，而某些三、四线城市却恰恰相反。

棚改货币化安置政策广泛推行的2015 -2017隼，大多数三、四线城市的房价一路突破几个门槛，潮水退去之后，这些地方的房价开始回调，环渤海的一些地区房价出现了腰斩，甚至是臀斩。

它们藏在均价涨幅的数字背后，承担着前期失去理智的苦果。

房企开始赚辛苦钱？

同样尝到苦果的，还有之前突进的房企。

很多人都在体会，连续出售资产求生的万达董事长王健林，2020年10月份在公开场合说的“绝大多数中国企业整体都进入了‘赚辛苦钱、赚慢钱’的时代”是什么意思。

几年前万科董事长郁亮喊出“活下去”的时候，不少企业还沉浸在闭着眼睛挣钱的幻想中没有醒过来，但2020年，当他说出“房地产业将回归国民经济中的一个普通行业”的时候，恐怕有不少人会默默点头。

没有放松迹象的调控，让很多房企开始以价换量，让本来就放缓的业绩增速进一步受到挤压。

2020年初疫情期间，很多房企尝试了线上卖房，热闹是热闹，但真实效果，恐怕只有房企自己才心里有数。

风格激进的恒大率先打起了七五折购房的第一枪。在全行业业绩放缓的大背景下，没几个房企能跟得上，只能在控制成本上做做文章。一位房企员工说，疫情期间，他们开会的内容，每天都是“成本优化”。

融资政策趋严，借钱变得越来越难，钱也越来越贵，高负债的房企叉何止恒大，房企榜单中有多少不是靠借钱扩张走到今天。

疫情结束后，房企经历了快速复苏的阶段，土地市场也急速升温了一段时间，但当2020年8月份，传说中监管对房企融资的三道红线出来后，大多数房企的主题变成降杠杆。

这突如其来的大棒让他们彻底意识到，赚钱不会再像以前那么容易了，龙头万科的总裁郁亮说，“这是行业重大游戏规则的改变。”

外界可以频繁看到房企们高频率地卖股权、卖项目，典型上市房企的融资规模2020年前1 1个月就超过了2019年全年总和。旗下的物业也被分拆上市，到处都是房企找钱的影子，其中不乏恒大、融创这样的龙头企业。

大企业下一步的重点大多由规模转向利润，在行业不确定性增加的时候，他们首先想到的是如何守住现有的成果；不少降负债压力不大的中小企业在谋划弯道超车，前面的人踩刹车的时候，是重排座次的最好机会。

2020年，房地产市场的情绪大多悲观，大叹可能是“未来十年最好的一年”。但房地产的逻辑正在改变，阵痛之后，房地产市场或许又会迎来新的开端。