发达国家房价仍未触底
到目前为止,尽管有少数商业银行破产,但世界经济在紧缩政策的压力下保持了韧性。投资者和许多房主因此指望,房价可以很快探底。或许人们担心已久的房地产危机不会像预期的那么可怕。然而,如此乐观可能稍稍早了一点。正如加息需要过一段时间才会冲击房地产市场一样,烦恼的消除也得经历一段时间的延迟。
在美国以外的地方,虽然固定利率房贷(此类贷款可以保护借款人不受贷款利率上调的影响)比过去更常见,但其中多数贷款的利率只能在较短时间段内保持固定。另一方面,疫情期间积累的额外储蓄已逐步减少,无法继续为人们提供保护。有调查显示,欧元区中低收人家庭已基本用完了缓冲工具。
要评估房价还有多少下跌余地,可以把富裕国家分成三个阵营。
首先谈谈那些率先回调的国家,包括澳大利亚、加拿大、新西兰和瑞典。其中多个国家的央行官员在应对通胀方而反应迅速。他们眼见着房价在新冠疫情期间大幅上涨,购房者借人大量廉价信贷,且主要选择了浮动利率。
据经济合作与发展组织统计,目前瑞典和新西兰的房价相比峰值已下跌14%,澳大利亚房价则下跌9%。美国高盛公司预计,相较于峰值,新西兰、瑞典和澳大利亚的房价最终将分别下跌19%、17%和15%。这就暗示着,这些国家还要承受更多痛苦。
第二类是一些躲开了“子弹”的国家。这个阵营里最出名的成员是美国。固定利率房贷帮助美国房主基本避开了大幅度紧缩政策的影响。美国房贷的固定利率期限一般能达到二三十年。经历2007年次贷危机后,美国监管部门鼓励借款人选择固定利率房贷,因为此类贷款不太可能出现大而积违约,进而冲击金融系统。高盛公司估计,美国房价相比峰值的最终跌幅将只有5%,而目前的房价跌幅已达到该数字的一半。
第三类则是一些“后知后觉”的国家,它们尚未遭到重创,但不太可能躲过伤痛。英国房价已经下跌5%,但更糟糕的情况恐怕还在后面:英国凯投国际宏观经济咨询公司预计,英国房价从高峰到谷底的跌幅将达到12%。英国开发商已敲响警钟。许多公司推迟开发新楼盘,还有一些公司拿真金白银来吸引购房者。为刺激需求,英国第二大开发商珀两蒙公司甚至愿意替购房者支付长达10个月的房贷。