高端住宅内热外冷 政策强力抑需求能持续多久?

进售楼处的时候,小蒙被挡在了门外。这让他多少有些不高兴,打过电话后,从里面出来一个帅气的销售,才把他和即将结婚的女友带进去。

上了两杯红茶,不紧不慢的交谈,看不出热情,也还算客气。

“8套实景现房现在预售证还没有下来,户型面积为290平方米、340平方米、420平方米,包含两层,首层与花园层就可单独入户,花园层包含一个下沉庭院。”销售声音很轻,“均价在2500万左右。”

这段时间,小蒙和女友一直在转房子,因为两家家庭条件都不错,所以决定选择高端住宅,但目前市场上这样的位置没有新盘的供应,几天前,听朋友说这个位于北京三环的项目可能要推几套房子,两人就抓紧周末的时间,没想到扑了空。

“我们都相中了这个房子,一个是位置好,离上班的地方近,户型也不错,像这种房源并不多。”他问了几次开盘的时间,“这个我们也定不了,要看预售证什么时候下来。”

“排卡费100万,但是目前房源有限,排卡的人已经超了。”小蒙这才明白为什么感受不到格外热情的原因,销售说,“排卡也不一定能买到,但不排卡一定买不到。”

如此抢手的高端住宅市场,反映在数据上,却是多个机构报告中的“显著降温”。

仲量联行报告称,二季度豪华公寓销量环比下降37%,同比下降36%。

6月份的数据更为明显,根据易居中国的相关报告,6月份,北京高端住宅(注:成交均价高于全市当月均价两倍的住宅为高端住宅)成交面积为1.3万平方米,环比减少67%,同比减少86%。成交套数为57套,环比减少67%,同比减少87%。

“限购、限贷、限售等政策的共同作用,导致了市场明显冷却。”仲量联行中国区研究总监周志锋分析其中的原因,但他同时指出,从成交量的数字来看虽然如此,但项目上却是另外一番景象。

“市场需求巨大,而高端项目本身就是有稀缺性的,再加上受制于限价政策等原因,有的新盘价格甚至低于周边二手房的价格,很多开发商就更不愿意推出,购房者在买下高端住宅的同时,立刻实现升值,所以供需之间的矛盾更为加剧,基本上都在‘抢’。” 周志锋说。

前所未有 政策强压市场

7月19日,上海市住建委出台《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,暂定在加强房地产市场调控期间,开盘销售的预售和现售商品住房应采取公证摇号排序,按序购房。

其中规定了开盘前,开盘日的公证程序,以及开发商违反规定后,“一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入上海市信用管理‘黑名单’,构成犯罪的,移交司法机关处理”等严重后果。

买房摇号,上海并非首例。

5月13日,南京下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,要求从5月14日开始,“开发企业在销售商品住房时,客户积累大于可供房源的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房。”

就在7月底,南京溧水一楼盘公证摇号注册显示,266套房有3213组买房人参与,中签率仅8%,创下公证摇号中签率新低。

限购、限贷和限价等一系列地方政府对房地产行业的强行调控,被归为高端住宅市场冷却的主要原因。

易居研究院报告称,6月份高端物业交易规模有所下滑,充分说明了当前包括认房又认贷等政策管控的效果在积极显现。尤其是二套购房政策收紧后,首付比例提高将显著抑制高端住宅的交易。数据显示,今年6月份北京高端住宅套均价为2403万元/套。 若基于二套购房的政策,那么在首付80%的条件下,认购此类住房至少需要1922万元的首付款或自有资金。此类购房成本相对较高,自然会抑制高端住宅的成交。

银行贷款方面,多地银行个人住房贷款的审批周期被拉长至3个月甚至更多,6月份,一些楼市过热地区的银行贷款审批暂时停滞,大行贷款利率一度飙升至基准上浮30%。在外界看来,高端住宅市场应该受银行贷款影响不大,但事实上,除了顶级豪宅大多是全款购得以外,大部分的高端住宅购买者很少选择全款买房。“即便是银行利率上浮,也无非是5%-6%,但这笔钱在理财市场上,做到相应的收益并不是一件复杂的事,大部分还能够获得利差。”周志锋说。

这也是为什么在高端住宅遇冷的时候,豪宅市场反而迎来了不错的成绩。据统计,2017年上半年,代表北京顶级豪宅的、总价超过5000万元的北京壹号院和万柳书院均实现了10套左右的成交量。7月上旬,位居北京东四环的合生·霄云路8号,在三天内,连续销售出两套亿元级别的豪宅。易居智库研究中心总监严跃进把这解释为限贷对高端住宅和豪宅的不同,不依赖信贷政策,节奏稳定。

“地方政府对于预售证的管控较为严厉,也会导致高端物业供应减少,所以成交量也会受到影响。”严跃进说。

对地产商而言,一类是主动不拿预售证,另一类是被动不拿。“主动不拿是因为不缺资金,而且楼盘销售也不急,这样预售证干脆就不去办了,这和捂盘、惜售有点类似了。另一类是被动而不去拿的,本身是有去库存的需求的,但是定价方面的规定使得其比较为难,所以还会和政府部门磨时间,这类企业相对是无奈的。”他说。

两千人等两百套?高端住宅更夸张

为了严控房地产市场炒盘乱象,防止房价过快上涨,多地出台限价政策。

限价,就是政府规定楼盘的最高价格,这是2013-2014年楼市调控影响最大的政策。

严跃进分析,限价主要是两个层面。第一是在土地出让的时候就规定了限房价的内容,这主要是为了推出限价房,这也会对后续产品结构形成影响,尤其是影响周边项目的定价。第二是在预售证申领的时候,会给予价格方面的管控,比如说不允许超过同类项目的价格。

“2013-2014年,大多数限价的基本原则是新开楼盘不得高于周边楼盘的10%-20%,而现在,一些品质很好的楼盘,政府的限价往往比周边的二手房还低,出现了一二手倒挂的现象。这就导致一方面,开发商入市意愿非常低,除非是因为急于回笼资金或拿地成本较低避免未来政策风险;另一方面,购房者面对低价优质房源,‘抢到就是赚到’,这种想法很正常。”一位不愿透露姓名的人士坦言,“高端住宅楼盘更是如此,比两千人抢两百套的情况还要严峻,因为资源更为稀缺。”

仲量联行发布的第二季度北京房地产市场报告称,本季度仅有一个豪华公寓项目入市,成为2017年上半年唯一的新建高端公寓供应。该项目位于南二环路,推出192套住宅。但受限制政策影响,其拟售价格显著低于周边的住宅项目成交均价。

小蒙有点沮丧,他说,“我估计,我们前面的人少不了,销售都不慌不忙的,要不是我问,都不跟我说排卡费的事。”他最终也没交钱,准备等旁边同样是高端住宅的小区开盘,“有的开发商要求全款。”越是咨询下来,小蒙越是不对买到心仪的房子抱有希望。

供需的严重失衡,必然导致“场外”交易盛行。提高首付、阴阳合同、绑定车位、装修费、天价“茶水费”“羊毛出在羊身上”,开发商应对政策的花样不断翻新。

据媒体报道,一个上海滨江豪宅项目由于预售许可证迟迟批不下来,蓄客时间过长,原先市场预期售价为每平方米15万元,现在预计只能批到13万元以下的单价,因此蓄客量比可售房源量整整多出一倍。房源少,客户多,给了开发商“挑客”的空间。据悉,目前开发商定的政策是,只接受以现金购房的客户,需要贷款的意向客户统统不考虑。

小蒙就是看了这个消息,才不敢动用现金。

“但现在看来,在高端住宅市场内,这种‘擦边球’非常少,因为交易量少,没人敢冒风险,顶多是延迟开盘。”周志锋说。

高端住宅紧俏恐将持久

胡润研究院《2017中国投资移民白皮书》显示,在现金资产达1000万元以上的富人中,有超三成的人希望在国内换个城市住住,这一结果被外界称为“意外”。

调查显示,除了出国移民外,还有近34%的被调查者表示,希望做个“城市移民”,也就是在国内换个城市生活。据了解,在被调查者中,最主要的原因是居住 地环境污染,占比达到52%;教育质量(44%)、希望去理想的环境生活(37%)、食品安全(24%)和医疗水平(21%)也有较高的占比。在选择国内居住城市问题上,46%的高净值人群选择经济发达的一线城市(北京、上海、深圳)。

胡润认为,以前的“城市移民”,以打工者、创业者为主,而现在则是为了追求更好的生活质量。因此,胡润预测,未来一二线城市中的高端房产价格也许会被推高。

仲量联行也是同样的判断。

“政策越严格,就越能从侧面反映出高端楼盘的热度。”周志锋认为,“从大的经济环境看,科技行业在创造大量新的财富的同时,也在创造大量新的财富阶层,这些新富人群的崛起,必然带动高端住宅的需求加快增长。”

中国银行业协会发布的《中国私人银行行业发展报告》显示:截至2016年,中国大陆地区千万级高净值人群数量为134万人,比2015年增加13万人,增长率达10.7%;亿万级高净值人群为8.9万人,比2015年增加1.1万人。

经济学者郎咸平曾在公开场合表示,房屋的价格和人口数量密切关联,人口数量越大,房价越贵。而高端住宅的价格,则基本取决于当地的高净值人群,富豪较多的区域,往往高端住宅价格会有上升的空间。

“美国的房价其实并不像很多人想象的那么便宜,低价的住宅确实存在,但是这些住宅往往位于公共服务资源相对落后的中西部。而在纽约这样的东部城市,房价远远高于中国内地。”他以曼哈顿岛一个临近布鲁克林区,能看到哈德逊河的高端公寓为例,“一套200平方米房屋的单价,在2012年时就已经达到4万美元/平方米。而根据某房产中介平台提供的信息,由于人口的大量流入,在曼哈顿,一套不到70平方米的住宅,售价达到63万美元每平米。”

“然而,高端住宅并不能自己定义,其独特的稀缺性并不仅仅体现在楼盘质量本身,地段、周围的景观、教育、文化等,都需要几十年的积淀。这一切决定,未来高端住宅,热度将在相当长一段时期内延续,甚至增强。”周志锋说。

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